建物(家屋)に係る税金のしくみ

家屋とは、屋根および周壁またはこれに類するものを有し、土地に定着した構造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいいます。

固定資産税における家屋とは、「住家、店舗、工場（発電所および変電所を含む。）、倉庫その他の建物をいい、不動産登記法の建物とその意義を同じくするものであり、したがって登記簿に登記されるべき建物をいう。」とされています。

一般的には以下の「家屋の三要素」を満たす建物をいいます。

1.外気分断性

屋根や外壁があり、人や物を風雨などから保護できる要素

ただし、一定の「3.用途性」が満たされている場合は一部外壁がない場合も家屋と認定されます。

2.定着性

基礎やアンカー等で土地に固着し、永続的に使用され得る要素

水道や電気等の配線・配管が通っている場合も同様です。

3.用途性

本来目的とする用途として使用できる要素

車庫(3方に外壁があり1方だけ外壁が無い造り)の場合、車庫としての用途性は満たしているので家屋と認定されます。

基本的に、「1月1日時点で家屋を所有している方」には、次の4月からその年度の固定資産税すべてを納付する義務が発生します。この「基準とする年の1月1日」を”賦課期日”といいます。

賦課期日（その年度の「納税する義務がある方」が決まる日）

例えば、Aさんが令和3年12月10日に住宅Aを新築した場合、令和4年1月1日時点で住宅Aが家屋として存在しているため、住宅Aの令和4年度固定資産税は発生します。

Bさんが令和4年1月2日に住宅Bを新築した場合、令和4年1月1日時点で住宅Bは未完成のため家屋と認定されていない状態にあります。そのため住宅Bに対する令和4年度固定資産税は発生しません。(令和5年度から課税されます)

ただし、登記上の建築年月日が”令和4年1月2日”であっても、その日より前に「使用している」「使用することができる状態にある」ことが確認された場合は課税対象となります。（一部未完成のままにし、使用している場合も家屋と認定します。課税決定後、未完成部分を完成された場合、再評価を行います。）

また、売買や相続等の所有権移転についても同様になります。

Cさんの所有する住宅Cを令和4年1月2日にDさんへ所有権移転登記した場合も、令和4年1月1日時点の所有者はCさんのため、Cさんに課税されます。登記原因日(実際にその事実があった日)ではなく、登記受付日（登記した日）が基準になります。

未登記家屋を所有権移転した場合は以下のリンク「税務関係の届出」にある「未登記家屋所有者申告書」を税務課へ提出してください。

家屋を取り壊したら

那覇地方法務局 宜野湾出張所にて滅失登記が必要になります。

未登記家屋の場合や、滅失登記に時間がかかる(年をまたぐ等)場合は税務課へ滅失届を提出してください。

（注意）一度課税された家屋は、たとえ滅失してもその年度分の固定資産税を納めていただく必要があります。日割り還付はございません。

家屋の評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて算出しています。

1．新築・増築家屋の評価

新築・増築された課税対象となる家屋は、職員が現場にて間取りや使用材料などの調査を行います。使用材料や設備ごとに点数が決まっており、点数を積み上げ（1）再建築価格を算出します。次の（1）、（2）、（3）の詳細については下部リンク「総務省 固定資産評価基準」から「家屋編」をご覧ください

評価額 ＝ （1）再建築価格 × （2）経年減点補正率 × （3）設計管理費等の補正率

（1）再建築価格

「課税対象となる家屋と同一のもの」を評価の時点で新たに建てる場合に必要とされる建築費
実際の建築費や取得費ではなく、固定資産評価基準を基にした建築費
詳細については下部リンク「総務省 固定資産評価基準」の家屋編をご覧ください。

（2）経年減点補正率

家屋が建築されてからの年数によって生じる損耗の状況による減価等の割合
最終残価は0.2（つまり最大80％減）となりますので、価格が0円になることはありません。

（3）設計管理費等の補正率

家屋の設計費等を考慮して決められた工事原価の割合
木造家屋の補正率は0.99、非木造家屋の補正率は1.10。

2．既存家屋の評価

固定資産税評価額は、3年に1度、価格の見直しを行います。これを評価替えといいます。

家屋の評価替えは、前記の計算例と同じく、現時点で同一の家屋を建築する場合の建築費を算出、そこから経過年数に応じた減点等をし、新評価額を求めます。

その結果、新評価額が前年度評価額を上回る場合(下記参照)がございます。その場合、前年度評価額に据え置く(前年度のままにする)こととされています。

こうして、評価替えの年度に決定された評価額は、翌年、翌々年と新たに評価を行わず、3年間同じ額になります。

評価額（評価替え時） ＝ { 前年度の（1）再建築価格 × （2）経年減点補正率 × （4）再建築費評点補正率 ｝  ×  {（3）設計管理費等の補正率 ｝

（4）再建築費評点補正率

（前回評価替えから）3年間の建築物価の変動を反映した率

前年度再建築価格が今年度再建築価格を上回る場合の例

・家屋の状態
平成23年新築(令和3年時点で築10年)
鉄筋コンクリート造2階建て
専用住宅
100平方メートル
再建築価格10,000,000円

この計算例の場合の各年度評価額は次のとおりです。

ご覧のとおり、経年減点補正率【RC住宅の場合】では初めは評価額が大きく下がり（1年目から80％、2年目で約69％）、その後はゆるやかに下降していきます。（7年目は約66％、10年目は約63％）

しかし、「再建築費評点補正率」と「設計監理費等の補正率」が100％を超えているため、前回評価額を上回る場合があります。

その結果、据え置き措置が続き、「年間、評価額が変わらない」という状況がおきます。

また、多くの新築住宅の場合、特例により最初の課税から3年間（5年間、7年間の場合もある）は半額となっています（条件、上限あり）。

そのため特例期間終了後に「税額が2倍になった」と感じます。

固定資産税納税通知書の課税明細書ページより備考「令和・年 限年」を確認し、特例適用期間を把握しておきましょう。